Loyers commerciaux impayés : que faire ?

1. Réagir dès les premiers loyers impayés

L’erreur la plus fréquente consiste à attendre et espérer que la situation se résolve d’elle-même ou escompter sur la bonne foi du preneur à bail.
Les loyers se prescrivent par 5 ans : au-delà, les échéances les plus anciennes ne peuvent plus être réclamées.
Surtout, plus l’arriéré est lourd, plus les chances de le recouvrer s’amenuisent.
La première démarche est une mise en demeure accompagnée d’un décompte précis. Ce décompte distingue, échéance par échéance, les loyers, les charges et la taxe foncière lorsque le bail la met à la charge du preneur. Il servira de base à toute la procédure : le juge refait les calculs et ne retient que les sommes justifiées, même lorsque le locataire ne conteste rien.

2. Le commandement de payer visant la clause résolutoire

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire, qui prévoit la fin du bail de plein droit en cas d’impayé. Cette clause n’a pourtant rien d’automatique. L’article L. 145-41 du code de commerce impose la délivrance d’un commandement de payer par commissaire de justice et la clause ne produit effet qu’un mois après ce commandement resté infructueux.
Le commandement doit mentionner ce délai d’un mois, à peine de nullité. Il doit aussi viser la clause du bail et réclamer des sommes exactes. Un acte imprécis fragilise la procédure et offre au locataire un moyen de contestation.
Deux points sont souvent négligés. Le locataire peut demander au juge des délais de paiement, qui suspendent les effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, lorsque le fonds de commerce est grevé d’inscriptions, comme un nantissement, la demande de résiliation doit être notifiée aux créanciers inscrits : selon l’article L. 143-2 du code de commerce, le jugement ne peut intervenir qu’un mois après cette notification.

3. Saisir le tribunal judiciaire : référé ou procédure au fond

Passé le délai d’un mois, le locataire qui n’a pas régularisé ne part pas pour autant. Il faut une décision de justice pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion.
En matière de bail commercial, le litige relève du tribunal judiciaire et la représentation par avocat y est obligatoire.
Le bailleur demande en général :
– la constatation ou le prononcé de la résiliation du bail
– l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef
– la condamnation au paiement de l’arriéré, avec intérêts
– une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux
– le remboursement des frais, dont le coût du commandement de payer

4. Après la décision : expulsion et recouvrement

La décision doit être signifiée au locataire par commissaire de justice. Les décisions de première instance étant en principe exécutoires immédiatement, un appel ne bloque pas leur exécution. Si le locataire ne quitte pas les lieux, l’expulsion est menée par le commissaire de justice, au besoin avec le concours de la force publique.
La décision vaut aussi titre exécutoire : elle permet de saisir les comptes bancaires ou les biens du débiteur. La solvabilité du locataire reste la limite de l’exercice, raison supplémentaire d’agir tôt.
Quant à l’astreinte, souvent demandée pour presser le départ, elle n’est pas de droit. Le juge peut la refuser s’il estime que la procédure d’expulsion suffit.

Pourquoi se faire assister par un avocat
Dans ce contentieux, le résultat se joue souvent avant l’audience : qualification du bail, rédaction du commandement, décompte, choix de la procédure, notification aux créanciers. Une erreur à l’un de ces stades se paie en mois perdus ou en sommes écartées par le juge.
KAPIA AVOCATS, cabinet d’avocats à Angers, assiste les bailleurs à chaque étape, de la première mise en demeure jusqu’à l’exécution de la décision, en lien avec les commissaires de justice.
Le cabinet intervient également aux côtés des preneurs : contestation d’un commandement, demande de délais de paiement, négociation d’un échéancier ou d’une sortie amiable du bail.
Nous intervenons à Angers et dans l’ensemble du Maine-et-Loire. Contactez le cabinet pour faire le point sur votre situation.

Patrick BARRET et Pierre BEUNARDEAU, avocat associé, KAPIA AVOCATS